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Como Conseguir Inmuebles Rentables en España (con poco esfuerzo y mucha organización).
Hoy les hacemos llegar de manera gratuita una guía que se basa en nuestro método de desarrollo inmobiliario, para lograr que las inversiones inmobiliarias en España de nuestros clientes tengan desde su inicio una evolución positiva.
Recuerde siempre: “El verdadero negocio se hace a la compra” , usted no sabe como venderá, por tanto es vital que la compra sea óptima.
Debemos entender primeramente que estas tareas si bien quienes nos dedicamos a ello lo hacemos con total normalidad, son por su propia naturaleza de difícil entendimiento y aplicación, aunque en España impere el estado de derecho.
Por tanto, recomendamos que siempre sean desarrolladas por profesionales del ramo inmobiliario, para que no queden cabos sueltos y pueda usted o su cliente sufrir más adelante reclamos, demandas, denuncias o inclusive notas de la agencia tributaria, Vive Europa cuenta con una sección especializada en Bienes Raíces.
Si usted está domiciliado fuera de España, esta guía le puede servir para orientarse en cuanto a los requisitos para comprar una casa en España siendo extranjero, sin embargo acá se unen dos situaciones:
1.- El trámite de su estatus legal y-o el de su familia.
2.- Cumplir con los requisitos de ley para la inversión, negocio o franquicia en España
3.- Análisis de mercadeo, factibilidad.
4.- Implantación.
***El 90% de estos trámites se resuelven con la adecuada asesoría***
Este artículo aplica principalmente para las personas o empresas que están interesados en inmuebles residenciales o comerciales, sin embargo son cuidados que para compras particulares están más vigentes que nunca.
1. Definir Acciones de cara al negocio de inversiones inmobiliarias:
Supongamos que su idea es: “Ubicar pisos en venta en Madrid para Inversión”
Entendemos que ya usted tiene un conocimiento del mercado o inteligiblemente lo ha suplido con alguna consultora como Vive Europa, la cual le puede guiar a comprar según los segmentos que usted decida, por ejemplo:
* Me vale comprar pisos de tipo “obrero” a un costo muy bajo que se arrienden muy rápido y tengan un rendimiento óptimo, con poco margen para la especulación pero esos pisos en alquiler Madrid, es un vehículo de inversión seguro para usted.
* Pienso que el mercado medio es más apetecible ya que, los arrendadores tienen un nivel más loable, es posible lograr mejores rentas y sin problema puedo invertir en España a un nivel mayor que el anterior.
* Mi objetivo es el target Alto, prefiero los inmuebles de Gama Alta son clientes que me garantizan pocos focos a controlar, rentas altas y un manejo operativo sencillo. Tengo el capital para hacerlo.
Ya hemos hecho lo que en Marketing se conoce como segmentación de mercado hemos determinado nuestros clientes según las preferencias operativas e inclusive personales que logren satisfacer nuestros gustos de inversión, con eso podemos avanzar.
Sin embargo, vamos a tomar un espacio para hacerlo en función del supuesto: “comprar apartamento en España por residencia”
Valoramos puntos como:
* Es mi primera casa, tengo el ahorro para la aportación inicial del piso y los gastos, voy a comprar un piso en Madrid en un barrio que simplemente me de seguridad, accesos a servicios cómodo ya que no uso coche, y low cost para pagarlo eventualmente rápido y lograr a medida que mejore mi situación, saltar a una opción mejor.
* Soy comerciante en Honduras, y por motivos personales hemos el grupo familiar decidido residenciarnos en España, por lo que vamos a comprar un apartamento en las afueras de Madrid, con las comodidades que ameritamos, acceso a servicios y sin problema para nuestro trabajo ya que somos empresarios on line.
* Mi perfil es de Gama Alta, y deseo comprar en un barrio de lujo en Madrid, no gusto del ruido por lo que la opción por ejemplo de Corralejos en las adyacencias de Barajas y cercano al campo del Golf y el parque Juan Carlos me dan lo que necesito. Mi esposa y yo usamos a diario el coche, por lo que la ubicación cercana de servicios no es un problema.
Ya cerrado este punto y determinado mercado y necesidades, pasamos al punto segundo.
2.- Donde ubicar los inmuebles:
Esta labor es mucho más sencilla, ya que el internet se convierte en un potente aliado para lograr por lo menos la ubicación de opciones residenciales y comerciales en España.
Los Principales Portales Inmobiliarios Son:
www.idealista.com
www.fotocasa.es
www.pisos.com
www.yaencontre.com
Aunque los inmuebles se pueden repetir en portales, es importante revisarlos todos, ya que podemos encontrar sorpresas y ubicar opciones en una web inmobiliaria u otra, la realidad es que es un trabajo “a dedal” que debe ser estudiado, ya que no sólo implica ver un piso, casa, apartamento, departamento, local comercial, oficina, parcela o nave; es revisar las características de cada uno para dar con nuestras preferencias.
Para esto nos apoyaremos en los “filtros” son selectores generalmente ubicados a la izquierda del sitio web donde esté trabajando, para decantar las opciones que realmente le interesan, como características arquitectónicas, ubicación, precio entre otras.
L@s arquitect@s de Vive Europa, utilizan como herramienta potente para esta tarea hojas dinámicas de Excel para hacer comparativas, poder ordenar datos y determinar así las ofertas que haremos llegar a nuestros clientes, esto simplifica profundamente el trabajo.
Puede elaborar también un formato para que cada visita que haga a los pisos se estandarice y logre asentar las impresiones de su visita nuevamente a una hoja de cálculo, con esto logrará valorar objetivamente su inversión y decantar opciones con eficiencia, claridad y objetividad.
Si usted compra para residencia en Madrid por ejemplo, y se enamora de un piso, pues analice los aspectos financieros, jurídicos y arquitectónicos, para hacer la compra.
3.- Aspectos financieros a tener en cuenta a la hora de invertir en el sector inmobiliario Español:
* El hecho de que estemos en una economía de primer mundo, integrante de la unión europea y con un alto margen de seguridad jurídica, no escapa como todo lugar del planeta de los pillos y el fraude. Por tanto, tomar las garantías para que su capital, inversiones, costos y eventual beneficios sean positivos, es algo que debe tener muy en cuenta.
* Si viene usted amparado como Inversor Inmobiliario en el esquema de la ley de emprendedores española, se le puede solicitar probar que la procedencia del capital es legal, por lo que debe preveer con sus asesores y consultores la documentación que aportará a los efectos.
* En caso de hacer la compra como un inversionista extranjero, para eventualmente aplicar en España por algún tipo de residencia como la residencia no lucrativa, es importante lo señalado en el punto anterior y que su capacidad legal y documentación a los efectos sea la correcta.
* Obtener financiación para la compra de un inmueble en España: si usted no ha hecho vida acá, no tiene nóminas, negocios o entradas dentro de la UE que demuestren su solvencia y una actividad continuada que genere riqueza y la capacidad de pago de una eventual hipoteca (así sea un monto pequeño); será casi imposible obtenerlo, por lo que la compra debe ser al contado.
* Precio: a diferencia de Latinoamérica el justi-precio es sencillo y se puede llegar a él de manera expedita, es importante que si ubica una buena inversión señalice el negocio a la prontitud posible, ya que actualmente los compradores están a la orden del día y puede perder el negocio en un instante.
* Pagos: El cliente puede abonar el importe a través de los siguientes medios: primeramente Pago al contado, préstamo hipotecario, Subrogarse la hipoteca concertada (frecuente para viviendas nuevas) y Precio aplazado, acuerdo entre partes para que el comprador pague una cuota condicionada a ciertos intereses y asegurado con una hipoteca resolutoria.
Gastos:
Para comprar un piso en Madrid por ejemplo tenemos los siguientes gastos, correspondientes a impuestos, y egresos generados por los diversos actores en la negociación:
I.T.P (Impuesto a la transmisiones patrimoniales) aplica para viviendas de segunda mano, en Madrid es el 6%.
I.V.A (Impuesto al valor agregado) para inmuebles de obra nueva 10%.
Notaria.
I.A.J.D.
IBI: Impuestos aplicados a los inmuebles.
IRPF.
Plusvalía municipal.
Seguro de vivienda.
Comunidad de propietarios.
Comisiones de Intermediarios.
certificado energético
Aspectos Arquitectónicos, demográficos y sociales a tener en cuenta:
Ya desarrollados los puntos anteriores, (que no son poco), comenzamos con una labor de campo, la cual viene precisada por el buen trabajo que desarrollamos desde un inicio, en este tema, sentar bases sólidas para lograr que la compra de piso por inversión o para residencia sea lo más cercana posible al éxito.
Sea que su negocio es ubicar apartamentos para alquiler en España, hay aspectos de ubicación, arquitectura y servicios que debe tomar en cuenta, para que el piso sea competitivo, recuerde que las realidades cambian, por ejemplo a la fecha de la redacción de este artículo 27 de enero de 2017, sucede algo particular tenemos un mercado “aparente” con más ofertantes que demandantes, es decir, hay más compradores que pisos.
Sin embargo esto puede ser una trampa para el inversor inexperto, por ejemplo hace sólo unos días, un conocido grupo bancario español anunció la puesta a la venta de una gran cantidad de inmuebles residenciales en España, con descuento y financiación al 100%, por lo que hay que estar listo para tomar oportunidad, pero llevado de la mano por empresas, consultores o asesores que tengan una idea clara del panorama y como va, para evitar fiascos y stress innecesario.
Antigüedad: ciertamente la depreciación del inmueble hace que los inmuebles antiguos (no en todos los casos) puede favorecer que tengan precios más accesibles, sin embargo los gastos de mantenimiento y posibles daños por deterioro o uso, reparaciones motivado a las inspecciones gubernamentales pueden jugar en contra, a la hora de invertir en inmuebles de antigua data.
El estado del inmueble, existen dos cosas interesantes para hacer negocio con pisos, son difíciles de ubicar, pero en base a estos extremos puede buscar manejarse en los puntos medios y hacer negocios productivos:
1.- Pisos a reformar 100%, generalmente el costo de reformar será menor al de buscar el mismo apartamento en Madrid por ejemplo en la misma zona, en vive europa tenemos un equipo de técnicos y reformadores, que nos acompañan para evaluar las posibles oportunidades en este tema.
2.- Pisos en excelentes condiciones de habitabilidad en precio: Otra oportunidad, lista para comenzar a generar ingresos pasivos por los arrendamientos en España de este activo.
Descubre más en este vídeo:
Actores que intervienen al comprar piso en España:
Trato directo con el propietari@ o particulares: el principal beneficio es la negociación del precio y condiciones, ahorrando comisiones de los intermediarios. Sin embargo, el riesgo de fraude se eleva considerablemente y la inexperiencia de muchos propietarios, hacen la negociación en algunas veces tortuosa, cosas trivales se transforman en verdaderos problemas.
Agencias Inmobiliarias: Con esta opción suceden dos cosas totalmente opuestas, en primer lugar si es una agencia de bienes raíces profesional, eliminará obstáculos y situaciones, por ejemplo solucionar situaciones de herencias (muy comunes en España), negociar con propietarios difíciles, elaborar documentación que es compleja y molesta, etc.
Por otra parte si se encuentra con inexpertos o gente que no es profesional, puede quedar ciertamente escandalizado por la cantidad de errores, improvisaciones y situaciones que una persona sin escrúpulos puede hacer en este medio. Sin contar los probables fraudes o estafas a la orden del día.
Promotoras y constructores: El terreno es muy similar al anterior, con unos puntos específicos muy importantes:
* La principal oportunidad es la “compra de casas baratas en España” de obra nueva a precios muy interesantes y condiciones de financiación altamente atractivas, asegurando el precio de compra del inmueble estabilizado o fijo inclusive.
* El pagar sin acceder al inmueble, aunado al riesgo de que la construcción no se termine son escenarios no muy lejanos en España, por lo que debe asegurarse de la solidez y fiabilidad de la constructora.
Bancos: Actualmente los pisos de banco en España, son la oferta más prolija de inmuebles, los cuales tienen la desventaja de tener un precio un poco más alto de lo normal, pero con unas condiciones de financiación y simplificación de trámites muy atractiva. Esté atento con las comisiones, altas, y cargos a su cuenta que se establezcan, inclusive la obligación disfrazada de contrato de productos financieros como seguros, completamente innecesarios.
Aspectos sociales a la hora de invertir en un inmueble:
Facilitar a sus futuros inquilinos servicios cercanos, siempre y cuando estos lo necesiten le dará una probabilidad competitiva mayor, que se puede ver en reflejada en un menor tiempo con el inmueble desocupado e inclusive un incremento de precio.
* El barrio debe cumplir con las condiciones de segmentación indicadas al principio de este artículo, de esa manera se asegura que los frutos obtenidos por las rentas se ajustan a lo esperado.
* Si lo compra para residencia y no conoce el barrio, es bueno que tome el tiempo para hacerlo, conversar con los vecinos, ver el movimiento en distintas horas del día, a los efectos de que cumpla con los parámetros necesarios.
* Nunca compre pisos que se encuentren en zonas de bares, turísticas o de otra naturaleza si su segmentación o preferencias personales no se ajustan a ese tipo de vecinos. Si lo ha de hacer, hágalo por lo menos dos pisos más arriba para evitar la contaminación sónica.
Otras recomendaciones:
* Acceso y medios de transporte público: supone un ahorro de tiempo y dinero considerable.
* Tiendas de alimentación, centros de ocio.
* Servicios sanitarios, especialmente si son familias.
* Colegios, institutos, guarderías
* Preferiblemente con aparcamiento.
4.- Legalidad, formalidades que deben tomarse en cuenta
El Tipo De Vivienda En Caso De Optar Por Inmuebles Residenciales:
Piso: en países latinoamericanos apartamentos o departamentos de 2 habitaciones en adelante.
Apartamentos: En Sudamérica apartamentos o departamentos de 1 habitación o de soltero.
Chalets, casas, muy similar.
VPO: (viviendas de protección oficial) son inmuebles residenciales que se otorgan a los titulares en unas condiciones muy especiales de precio, financiación de manera que personas con ingresos bajos tengan acceso a estas residencias en condiciones preferenciales.
Estado de carga de viviendas: es prudente siempre solicitar una nota simple, es un documento que provee la información sobre las cargas y gravámenes de un inmueble, un documento medular para una transacción de este tipo.
Comunidad de propietarios: es muy importante verificar las solvencias del vendedor ante la comunidad para verificar que no existan derramas (gastos programados para la mejora o reparación de la comunidad) pendientes y que correspondan al propietario actual.
Aspectos finales y recomendaciones:
Madrid para invertir: Actualmente la venta de pisos en Madrid se ha incrementado exponencialmente ya que esta ciudad tiene el impuesto más económico de España, y ciertas políticas gubernamentales han traído mucha inversión de otras comunidades autónomas e internacionales a la comunidad de Madrid.
Es recomendable que al comprar casa en España por inversión, busque por ahora inmuebles de tipo residencial, los comerciales tienen dos problemas, el primero es que el pequeño comercio no termina de levantar cabeza y muchos son los negocios que fenecen con rapidez.
En segundo lugar España registra un crecimiento que lidera la región en cuanto a desarrollo de negocios de Internet se refiere y esto motiva que muchos trabajos, negocios se puedan hacer desde casa sin problema alguno, de hecho, se preveé para las próximas dos décadas que el precio promedio del inmueble comercial caerá estrepitosamente ante la realidad on line.
Existe una práctica que consiste en manejar el valor mínimo de escriturar para lograr bajar la carga impositiva, que como sabemos viene determinada por porcentajes. Hay que ser prudentes con nuestras actuaciones, ya que esto nos puede más allá de la tipificación como fraude, costar un reclamo de la agencia tributaria.
En particular por que, los bancos para las financiaciones pide o solicita una tasación, la cual es reconocida por los entes públicos y privados y si origina una diferencia el reclamo de hacienda es automático.
Ya por último nos despedimos quedando a su orden para manejar sus inversiones inmobiliarias en España con la mayor claridad y confianza, recuerde que Vive Europa es su garantía de negocios sólidos y exitosos.
